Застройщик или риэлтор — у кого лучше покупать новостройку?

 

 

Каждый, наверное, видел в газете или на билборде зазывающий слоган: «Квартиры от застройщика». Но в чем плюсы для покупателя? И самый, разумеется, животрепещущий вопрос: будет ли у застройщика дешевле?

 

«Крупные риэлторские компании продают жилье в новостройках по ценам застройщика, то есть стоимость недвижимости для покупателя идентична, — заверил Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Как правило, комиссия агентства изначально закладывается в цену квартир. Сотрудничество позволяет в ряде случаев экономить на рекламе, офисе продаж, консультационном пункте на объекте, а также получать клиентов благодаря имиджу риэлторской компании. Более того, агентство может предоставить покупателю дополнительные бонусы, например скидки или рассрочку платежа, а также специальные условия и преференции для ипотеки».

 

Разумеется, многие строительные компании, особенно крупные, имеют собственные отделы продаж, прекрасно работающие с клиентами. Но всегда ли слова «квартира от застройщика» означают, что эта квартира… от застройщика? Как ни странно, нет. «Значение данного рекламного штампа — объект продается из первых рук, то есть без посреднической накрутки. Это и привлекает людей, — говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Однако прием успешно используют и риэлторы, которые реализуют жилье по ценам застройщиков». Таким образом, продвижение зависит от того, какая компания является более известной и рекламно раскрученной — строительная или риэлторская. А цена для покупателя в любом случае одинаковая. Точнее, почти в любом, так как нюансы все же есть…

 

«Иногда за фразой «цена от застройщика» действительно может стоять материальная выгода для покупателя квартир, — порадовал Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест» (ГК «Мортон»). — То есть, имея собственные крупные объемы на реализации, компания более гибко подходит к ценообразованию. И дело тут даже не в прямой скидке, хотя и такие варианты встречаются. Застройщик всегда может регулировать темпы и объемы продаж, выставляя, например, новые блоки квартир по более привлекательной стоимости». При этом, по словам эксперта, даже в одном доме разница в цене квадратного метра иногда составляет до 150 тыс. руб. и более. Но здесь могут быть и объективные причины: разный вид из окон квартир, этаж, тип договора и др.

 

 

В случае продажи объекта несколькими агентствами недвижимости ценовые подвижки происходят согласованно, иначе на рынке начался бы настоящий хаос. Но при этом конкуренция высока, поэтому стоимость недвижимости определяется не желаниями застройщика, а рыночной конъюнктурой. «Более низкая цена может быть связана, например, с погрешностями в документах, по которым продается квартира. Отсюда совет покупателям: всегда внимательно изучайте и сравнивайте все условия», — отмечает А. Скорик.

 

Кстати, помимо строителей и риэлторов, в стане продавцов есть еще третья сила — частные лица, инвестировавшие в квартиры на ранней стадии проекта. Правда, на сегодняшнем рынке покупатели их не слишком жалуют. «Пока у застройщика есть в наличии квартиры с адекватной стоимостью, частному инвестору продать объект по переуступке прав затруднительно, — считает А. Энгель. — Соблазнить покупателя может разве что очень низкая цена, но такие сделки носят единичный характер. Обычно частники начинают выставлять объекты на продажу, когда застройщик уже все продал». Времена, когда жилье могло за год подорожать вдвое (не считая даже фактора большей готовности конкретного проекта по мере строительства), давно и безвозвратно миновали. Сейчас инвесторы-спекулянты почти ушли с рынка: быстро заработать на новостройках не получается, а перепродавать себе в убыток никто не станет.

 

Впрочем, мнения экспертов неоднозначны. Например, Роман Семчишин, руководитель инвестиционного департамента TEKTA Group, уверяет, что частные инвесторы отнюдь не вымерли. «Сегодня вложения в недвижимость опять приносят стабильно высокий доход, — говорит он. — Например, в TEKTA Group покупатели смогут заработать 25–30% на момент сдачи дома в эксплуатацию, если вложили деньги еще на этапе котлована. Так что именно частные инвесторы иногда составляют нежелательную конкуренцию застройщику, так как могут уступать квартиры по более низкой цене еще до завершения строительства. Поэтому некоторые компании пытаются обезопасить себя, прописывая в договоре условие о невозможности продажи до окончания строительства дома».

 

 

Не только поиск лучшей цены может подвигнуть покупателя прозондировать разных продавцов на выбранном объекте. Иногда конкретные блоки квартир распределяются по разным дилерам. «Конечно, бывает, что у одного продавца можно купить то, чего нет у другого, — говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Но разделенный объем — это редкое явление, и присутствует оно обычно на очень больших проектах или там, где продавать требуется порционно определенный набор квартир». Кроме того, не исключен вариант, что застройщик придерживает наиболее привлекательные квартиры, хотя иногда, наоборот, к концу продаж все сливки уже сняты.

 

Принято считать, что у риэлтора (особенно у крупного агентства) выбор шире, поскольку он предлагает дома разных застройщиков. Кроме того, уважающее себя агентство производит первичный отбор и отказывается брать в обойму сомнительные проекты. По словам Ю. Гутмана, специалистам крупных риэлторских компаний покупатели, как правило, доверяют больше, чем фирме-застройщику. Основные преимущества первых — известность и практика работы на рынке недвижимости, а также отстаивание интересов своего клиента. А к застройщикам напрямую обычно обращаются те покупатели, которые уже свой выбор сделали.

 

По понятным причинам, у строительных компаний несколько иной взгляд на эту проблему. Представитель одной из них, пожелавший остаться инкогнито, сказал, что его фирма реализует квартиры только самостоятельно. По его словам, для застройщика главная опасность работы с агентством как раз в том, что оно продает объекты разных компаний. То есть продвижение какого-то проекта может зависеть и от личной заинтересованности риэлтора.

 

— Ну что, рискнем?
— Нет, спасибо.

 

Что касается финансовых рисков, то эта тема сейчас, к счастью, не является столь острой, как в недавнем прошлом, когда на первичный рынок жилья накатил девятый вал срыва многочисленных проектов. Сами схемы продаж тогда не давали покупателю никаких гарантий. Сегодня все организовано куда более прозрачно и цивилизованно. «Трудно представить, что сейчас крупное агентство применяет наличные расчеты, страховые схемы и прочие уловки, — уверяет С. Лебедева. — Сумма сделки может разбиваться на несколько договоров — за квартиру и услуги, — но это абсолютно понятные, прозрачные документы, деньги по которым вносятся на счет или в кассу».

 

Надежные застройщики, дорожащие своей репутацией, работают только в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). «Компании, которые до сих пор не перешли на такую схему работы, выглядят ущербно на фоне большинства», — уверен А. Энгель. Как пояснили в ГК «МИЦ», если новостройка продается по 214-ФЗ, то юридически сделка оформляется между покупателем и застройщиком, а риэлтор, как правило, в договоре долевого участия (ДДУ) не фигурирует. Законные договоры подлежат государственной регистрации, поэтому клиенты в любом случае застрахованы.

 

«Рынок новостроек Москвы и области цивилизовался, по 214-ФЗ продают почти все, — соглашается Р. Семчишин. — Лишь небольшой процент продаж приходится на ЖСК. Обилие рекламы жилых объектов в СМИ, Интернете и количество риэлторов, активно продающих новостройки, говорит о том, что закон о долевом участии вопреки звучавшим не так давно опасениям, не стал препятствием для развития первичного рынка жилья».

 

 

У кого бы ни приобретал покупатель квартиру — у застройщика или риэлтора, с точки зрения юридических и финансовых рисков он защищен практически одинаково. Оформление в собственность и сейчас может затянуться, но свои права на построенное жилье отстоять стало проще, чем прежде. Перспектива влиться в ряды обманутых дольщиков уже не так реалистична. Отрадно, что изменилась и позиция региональных властей. Раньше они больше пеклись о налоговых поступлениях и «доле города» (не говоря уже о традиционной «десятине» в собственный карман). Чиновники и политики никогда не предупреждали покупателей о возможных проблемах, а наоборот, создавали иллюзию безопасности разговорами о господдержке, контроле и пресловутом доступном жилье. Но сейчас времена изменились. Например, в прошлом году по телевидению впервые начали даже крутить ролики, в которых власти Московской области призывают граждан не вести себя на рынке как малые дети и контролировать регистрацию своих договоров долевого участия.

 

Интересно, что перед некоторыми офисами продаж на асфальте появилась реклама юридических услуг с примерно таким текстом: «Устал ждать свидетельство о собственности? Поможем получить через суд». Возможность оформления новостройки в собственность по суду (как бы страшно это ни звучало) — весьма важный инструмент снижения рисков для покупателя. Но работает он только в рамках закона о долевом участии.

 

«В любом случае, сама ли компания реализует свои квартиры или же через риэлтора, ответственность несет застройщик. Процедура оформления в собственность более регламентирована и защищает покупателя», — отмечает С. Лебедева. По ее словам, до кризиса покупатель с договором инвестирования или предварительным договором купли-продажи, который не подлежал госрегистрации, даже в случае сдачи дома мог годами ждать свидетельство о собственности. В каких-то случаях не были подписаны акты о реализации инвестконтрактов между городом и застройщиком, в других — затягивалось промежуточное оформление объекта в собственность самого застройщика. Поэтому нередко риэлторы были, во-первых, буфером в работе с клиентами, во-вторых, помогали получить права на недвижимость через суд — способ, ставший популярным, начиная с 2010 г.

 

Но в наши дни изменилась сама про­цедура сделки. Как объяснили в компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сейчас договор долевого участия регистрируется на этапе приобретения квартиры, а после ввода дома в эксплуатацию и передачи жилья покупателю оформление права собственности носит довольно простой характер. Поэтому застройщики создают собственные структуры продаж.

 

 

Итак, несмотря на некоторые отличия в сервисных опциях и выборе финансовых инструментов покупки, цены на жилье у риэлторов и застройщиков практически одинаковые. Кто бы ни был продавцом — независимое агентство или собственный департамент продаж внутри строительной компании, их цель — помочь покупателю сделать информированный выбор и предоставить необходимый сервис по оформлению сделки. Таким образом, клиенту нужно не столько выбирать между риэлтором и застройщиком, сколько найти на рынке надежную компанию, которая давно и без скандалов работает.